-营改增-不动产抵扣政策的六大规律【税务实务】

来源:互联网 由 meirong988 贡献 责任编辑:李志  
“营改增”不动产抵扣政策的六大规律【税务实务】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称36号文件)已经发布,但纳税人普遍感觉不动产政策比较分散,不易掌握.究其原因,主要是因为新老项目,一般计税与简易计税,税率与征收率,征收与预征,一般纳税人与小规模纳税人,以及差额和全额征收,自建、取得与自行开发,房地产企业与其他企业等,搅合在一起,头绪比较杂乱.笔者从规定后面的内涵和实质原因出发,将36号文件中涉及到不动产的政策整理归纳出以下的规律,帮助纳税人更好地掌握相关政策.

建议首先掌握一个原则:可以抵扣进项的不能重复差额扣除.

一、”征税”时全额或差额计算销售额的规律

1、简易计税中销售”取得”的不动产,差额(扣购置价)计销售额

2、一般计税,全额计算销售额(房地产企业扣除土地出让金除外)

这是对原营业税精神延续,财税[2003]16号规定,”单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”.对老项目选择简易计税,不能抵扣购置进项税,选择差额扣除,可以较好的与老政策衔接.

一般计税,可以抵扣购置进项税,因此不能再重复执行差额计销售额政策.

房地产企业一般计税,无法抵扣支付给政府的土地出让金,所以采取从从销售额中扣除的办法.

说明:房地产企业同样可以适用上述政策,但是上述的”取得”与”自建”,不

包括房地产企业”自行开发”.

我们来看该规律的应用:

营改增文件的解读中,”老项目也可选择一般计税方法,按5%预征率差额预缴,按11%一般计税方法差额申报”.根据本文的规律,一般计税方式需要全额计入销售额,因此,这里的解读可能需要商榷,同时,一般计税可以抵扣购置的进项税,从原理上来讲,也不太可能差额申报.如果该解读的说法成立,则是本文总结销售额规律中唯一的例外.

说明:其他个人和个体户另行规定,下同.

二、”预征”时全额与差额计销售额的规律

销售”取得”不动产——预征时差额(扣购置价)计销售额

其他情况——预征时全额计销售额

只要是销售”取得”的不动产,不管是房地产企业还是其他企业,一般纳税人

还是小规模纳税人,一般计税还是简易计税,是老项目还是新项目,在预征时都按照差额计销售额.注意房地产自行开发,不属于此处的”取得”.

其他情况,不管是一般计税还是简易计税;房地产企业预收款形式销售房地产;房地产企业销售老项目,适用一般计税方法等,只要不是销售取得的不动产,预征时一定是全额计销售额.

对比之前的营业税,销售取得的不动产,是在不动产所在地扣除购置价后按照5%计算营业税;36号文,销售取得的不动产,是在不动产所在地扣除购置价后按照5%预征增值税,对不动产所在地的税源起到了平稳过渡的作用.自建也是同

样的道理,之前自建的就不能差额扣除,现在仍然不能差额扣除.

三、简易计税和一般计税的规律

以下内容为系统自动转化的文字版,可能排版等有问题,仅供您参考:

本文内容极具参考价值,如若有用请您打赏支持,谢谢! “营改增”不动产抵扣政策的六大规律【税务实务】 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税 [2016]36 号,以下简称 36 号文件)已经发布,但纳税人普遍感觉不动产政策比较 分散,不易掌握.究其原因,主要是因为新老项目,一般计税与简易计税,税率与 征收率,征收与预征,一般纳税人与小规模纳税人,以及差额和全额征收,自建、 取得与自行开发,房地产企业与其他企业等,搅合在一起,头绪比较杂乱.笔者从 规定后面的内涵和实质原因出发,将 36 号文件中涉及到不动产的政策整理归纳 出以下的规律,帮助纳税人更好地掌握相关政策. 建议首先掌握一个原则:可以抵扣进项的不能重复差额扣除. 一、”征税”时全额或差额计算销售额的规律 1、简易计税中销售”取得”的不动产,差额(扣购置价)计销售额 2、一般计税,全额计算销售额(房地产企业扣除土地出让金除外) 这是对原营业税精神延续,财税[2003]16 号规定,”单位和个人销售或转让其 购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购 置或受让原价后的余额为营业额”.对老项目选择简易计税,不能抵扣购置进项 税,选择差额扣除,可以较好的与老政策衔接. 一般计税,可以抵扣购置进项税,因此不能再重复执行差额计销售额政策. 房地产企业一般计税,无法抵扣支付给政府的土地出让金,所以采取从从销售 额中扣除的办法. 说明:房地产企业同样可以适用上述政策,但是上述的”取得”与”自建”,不 本文内容极具参考价值,如若有用请您打赏支持,谢谢! 包括房地产企业”自行开发”. 我们来看该规律的应用: 营改增文件的解读中,”老项目也可选择一般计税方法,按 5%预征率差额预缴, 按 11%一般计税方法差额申报”.根据本文的规律,一般计税方式需要全额计入 销售额,因此,这里的解读可能需要商榷,同时,一般计税可以抵扣购置的进项税, 从原理上来讲,也不太可能差额申报.如果该解读的说法成立,则是本文总结销 售额规律中唯一的例外. 说明:其他个人和个体户另行规定,下同. 二、”预征”时全额与差额计销售额的规律 销售”取得”不动产——预征时差额(扣购置价)计销售额 其他情况——预征时全额计销售额 只要是销售”取得”的不动产,不管是房地产企业还是其他企业,一般纳税人 还是小规模纳税人,一般计税还是简易计税,是老项目还是新项目,在预征时都 按照差额计销售额.注意房地产自行开发,不属于此处的”取得”. 其他情况,不管是一般计税还是简易计税;房地产企业预收款形式销售房地产; 房地产企业销售老项目,适用一般计税方法等,只要不是销售取得的不动产,预 征时一定是全额计销售额. 对比之前的营业税,销售取得的不动产,是在不动产所在地扣除购置价后按照 5%计算营业税;36 号文,销售取得的不动产,是在不动产所在地扣除购置价后按 照 5%预征增值税,对不动产所在地的税源起到了平稳过渡的作用.自建也是同 样的道理,之前自建的就不能差额扣除,现在仍然不能差额扣除. 三、简易计税和一般计税的规律 本文内容极具参考价值,如若有用请您打赏支持,谢谢! 销售老项目——可选择简易计税 小规模纳税人——简易计税 个人销售住房——简易计税 说明: 个体工商户销售住房,按照个人销售住房的政策执行; 个体工商户销售非住房,应根据其一般纳税人和小规模纳税人身份选择相应计 税方式; 其他个人销售住房,按照 2 年征免或差额计税; 其他个人销售非住房,扣除购置原价后计销售额; 四、房地产企业销售


  • 与《-营改增-不动产抵扣政策的六大规律【税务实务】》相关:
  • 干货推荐-营改增不动产抵扣政策的6大规律【税务实务
  • 财税实务-营改增-不动产抵扣政策的六大规律
  • 营改增不动产抵扣政策的六大规律[税务筹划优质文档]
  • 财税实务干货推荐-营改增不动产抵扣政策的6大规律
  • 干货推荐-营改增不动产抵扣政策的6大规律[税务筹划
  • "营改增"不动产抵扣政策的六大规律-财税法规解读获
  • 【营改增配套文件】不动产进项税额分期抵扣暂行办法【
  • 房地产开发企业“营改增”后续政策变化【税务实务】
  • “营改增”后,跨省总分公司不动产进项谁抵扣?对其他
  • 不动产融资性售后回租“营改增”后政策【税务实务】
  • 本站网站首页首页教育资格全部考试考试首页首页考试首页职业资格考试最近更新儿童教育综合综合文库22文库2建筑专业资料考试首页范文大全公务员考试首页英语首页首页教案模拟考考试pclist学路首页日记语文古诗赏析教育教育资讯1高考资讯教育头条幼教育儿知识库教育职场育儿留学教育高考公务员考研考试教育资讯1问答教育索引资讯综合学习网站地图学习考试学习方法首页14托福知道备考心经冲刺宝典机经真题名师点睛托福课程雅思GREGMATSAT留学首页首页作文
    免责声明 - 关于我们 - 联系我们 - 广告联系 - 友情链接 - 帮助中心 - 频道导航
    Copyright © 2017 www.xue63.com All Rights Reserved