营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响【税务实务】

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营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响【税务实务】

现行房产税根据应税房产的使用情况采取从价计征和从租计征两种计税方式。本文根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)、《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)等文件,结合案例,重点分析营改增对一般纳税人从价计征房产税带来的影响。

一、营改增对确认应税房产原值的影响

1.取得增值税普通发票。一般纳税人取得应税房产收到增值税普通发票的,普通发票注明价款中包含的增值税税款因无法抵扣,应计入房产原值计征房产税。

2.取得增值税专用发票。一般纳税人取得应税房产收到增值税专用发票,且专用发票上注明的进项税额可以抵扣时,应税房产原值应当按照专用发票注明的不含税价款予以确认。

一般纳税人取得应税房产收到增值税专用发票,但专用发票注明的进项税额不得抵扣的,计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项税额。根据现行规定,一般纳税人外购、建造(含改建、扩建、修缮、装饰,下同)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的房屋不得抵扣进项税额。此外,一般纳税人外购、建造的房屋用于前述不得抵扣用途以外其他用途,但因取得的增值税专用发票开具不符合规定、超过认证或确认期限、虚开等原因不得抵扣的进项税额,也应当计入应税房产原值,计征房产税。

例1.某公司为增值税一般纳税人,2016年7月外购一栋办公楼专用于免征增

值税项目,增值税专用发票上注明的价款为1000万元,增值税110万元,房产原值减除比例为30%。该公司2016年下半年应纳房产税=(1000+110)×(1 -30%)×1.2%×6÷12=4.662(万元)。

需要注意的是,纳税人自建专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的房屋,其为建造这些房屋所购进货物、设计服务和建筑服务等支付的不得抵扣的进项税额,已在建造过程中记入了“在建工程”等科目,并在房屋达到预定可使用状态后结转到“固定资产”等科目,故自建专用于前述项目的房屋,其原值已包括了前述不得抵扣的进项税额,不需另行加计。例2.某公司为增值税一般纳税人,2016年7月外购一批材料及建筑服务用于办公楼的修缮,增值税专用发票上注明的材料价款为100万元,增值税17万元;修缮费用100万元,增值税11万元,当月完工。该办公楼专用于免征增值税项目,修缮前办公楼的原值为1000万元,房产原值减除比例为30%。该公司2016年下半年应纳房产税=(1000+100+17+100+11)×(1-30%)×1.2%×6÷12 =5.16(万元)。

3.转让方被核定征税。一般纳税人外购房屋,在税务机关核定销售方(转让方)增值税计税依据的情形下,应税房产的原值按照以下规则确定:

(1)资产的销售方(转让方)取得税务机关代开增值税专用发票的,应当根据专用发票备注栏注明的实际成交价格结合进项税额的抵扣情况确定应税房产原值。

进项税额可以抵扣的,应税房产原值=专用发票备注栏注明的实际成交价格-可以抵扣的进项税额。

进项税额不能抵扣的,应税房产原值=专用发票备注栏注明的实际成交价格。

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本文内容极具参考价值,如若有用请您打赏支持,谢谢! 营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响【税务实务】 现行房产税根据应税房产的使用情况采取从价计征和从租计征两种计税方式。 本文根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公 告》 (国家税务总局公告 2016 年第 15 号) 、 《财政部关于印发〈增值税会计处理 规定〉的通知》 (财会〔2016〕22 号)等文件,结合案例,重点分析营改增对 一般纳税人从价计征房产税带来的影响。 一、营改增对确认应税房产原值的影响 1.取得增值税普通发票。一般纳税人取得应税房产收到增值税普通发票的,普 通发票注明价款中包含的增值税税款因无法抵扣, 应计入房产原值计征房产税。 2.取得增值税专用发票。一般纳税人取得应税房产收到增值税专用发票,且专 用发票上注明的进项税额可以抵扣时,应税房产原值应当按照专用发票注明的 不含税价款予以确认。 一般纳税人取得应税房产收到增值税专用发票, 但专用发票注明的进项税额不 得抵扣的,计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项税额。根据现行规 定,一般纳税人外购、建造(含改建、扩建、修缮、装饰,下同)用于简易计 税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的房屋不得抵扣进项 税额。此外,一般纳税人外购、建造的房屋用于前述不得抵扣用途以外其他用 途,但因取得的增值税专用发票开具不符合规定、超过认证或确认期限、虚开 等原因不得抵扣的进项税额,也应当计入应税房产原值,计征房产税。 例 1.某公司为增值税一般纳税人,2016 年 7 月外购一栋办公楼专用于免征增 本文内容极具参考价值,如若有用请您打赏支持,谢谢! 值税项目,增值税专用发票上注明的价款为 1000 万元,增值税 110 万元,房产 原值减除比例为 30%。该公司 2016 年下半年应纳房产税=(1000+110)×(1 -30%)×1.2%×6÷12=4.662(万元) 。 需要注意的是,纳税人自建专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、 集体福利或个人消费的房屋,其为建造这些房屋所购进货物、设计服务和建筑 服务等支付的不得抵扣的进项税额,已在建造过程中记入了“在建工程”等科 目,并在房屋达到预定可使用状态后结转到“固定资产”等科目,故自建专用 于前述项目的房屋, 其原值已包括了前述不得抵扣的进项税额, 不需另行加计。 例 2.某公司为增值税一般纳税人,2016 年 7 月外购一批材料及建筑服务用于 办公楼的修缮, 增值税专用发票上注明的材料价款为 100 万元, 增值税 17 万元; 修缮费用 100 万元,增值税 11 万元,当月完工。该办公楼专用于免征增值税项 目,修缮前办公楼的原值为 1000 万元,房产原值减除比例为 30%。该公司 2016 年下半年应纳房产税= (1000+100+17+100+11) × (1-30%) ×1.2%×6÷12 =5.16(万元) 。 3.转让方被核定征税。 一般纳税人外购房屋, 在税务机关核定销售方 (转让方) 增值税计税依据的情形下,应税房产的原值按照以下规则确定: (1)资产的销售方(转让方)取得税务机关代开增值税专用发票的,应当根 据专用发票备注栏注明的实际成交价格结合进项税额的抵扣情况确定应税房产 原值。 进项税额可以抵扣的, 应税房产原值=专用发票备注栏注明的实际成交价格- 可以抵扣的进项税额。 进项税额不能抵扣的,应税房产原值=专用发票备注栏注明的实际成交价格。 本文内容极具参考价值,如若有用请您打赏支持,谢谢! (2)


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